Por último, mas não o último, um artigo que escrevi para o blogue do Massimo Forte. E termina aqui a minha viagem por outros blogues que têm ou tiveram a minha colaboração, ainda que possa ter sido pontual.

A minha relação com o Massimo Forte é de profundo respeito profissional e de grande cordialidade pessoal. Digamos que é como dever ser a relação entre a mediação imobiliária e o perito avaliador de imóveis.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis

Este artigo que agora partilho foi o que me permitiu os meus cinco minutos de glória, quando fui convidado para a “A tarde é sua”, da jornalista Fátima Lopes. Tinha o título “Os olhos também pagam!”:

“Talvez um olhar diferente!

Imaginemos a seguinte situação, absurda.

O João e o António, dois amigos, decidem comprar, cada um deles, um apartamento num prédio da Avenida do Brasil, no Porto. Acontece que, quando chegaram junto da empresa de mediação imobiliária, foram informados que só existiam dois imóveis para venda, um no quarto piso, com vista para o mar e orientação sol-poente, e outro no rés-do-chão, virado para nascente.

Questionaram o consultor imobiliário sobre os preços. O que tinha vista de mar e orientação sul-poente era quinze por cento mais caro. Conformaram-se, e o João comprou o apartamento mais caro e o António o apartamento mais barato.

(deixemos a história, por enquanto)

O Imposto Municipal sobre Imóveis é um imposto que tributa o património. Será consensual que imóveis com um valor mais elevado paguem mais que um imóvel com um valor mais reduzido, ainda que a taxa de incidência do imposto seja a mesma.

(voltemos à história)

Quando os dois amigos, no ano seguinte, foram liquidar o imposto, verificaram que quer o imóvel do João, quer o imóvel do António pagavam o mesmo valor. O António ficou revoltado, e com razão. Então, lamentava-se ele, “o meu imóvel vale quinze por cento menos que o do João e pago precisamente a mesma quantia de imposto? É injusto!”

Também concordamos, a forma como a atual legislação trata o assunto é injusta e não diferencia situações que devem ser diferenciadas.

Mas muitas outras situações se colocaram e não caberiam todas neste artigo. Por exemplo, os moradores de Moreira, na Maia, também junto à cidade do Porto, foram presenteados com uma central de incineração de lixos. O valor das suas habitações diminuiu. E o valor do IMI? Não, esse manteve-se igual…

Quando começaram a surgir as notícias que as vistas e a orientação deveriam ser taxadas ficamos satisfeitos. Finalmente a Administração Pública iria colocar justiça na tributação do imposto!

O nosso espanto é que quando lemos a alteração legislativa apenas verificamos uma alteração no valor máximo para o parâmetro “Localização e operacionalidade relativa”.

De facto, a tributação das vistas e da orientação solar sempre existiu. A seguir elencam-se os itens a serem avaliados, no quadro da atual legislação, para o parâmetro atrás referido, de acordo com o Anexo I à Portaria n.º 1434/2007 de 6 de novembro:

“Diretrizes relativas à apreciação da Localização e operacionalidade relativas:

Majorativos ou minorativos:

Orientação do prédio;

Localização do piso;

Localização relativa no piso.

Majorativos:

Áreas especiais, nomeadamente telheiros, terraços, estacionamentos abertos ou similares, em grandes superfícies comerciais ou de serviços ou noutras edificações.

Minorativos:

Qualidade ambiental – poluição atmosférica, sonora ou outra;

Acessibilidades fora do normal;

Elementos visuais, naturais ou artificiais (por ex. ETAR, cemitérios);

Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.”

Nesta alteração à legislação não existiu qualquer intenção de promover a justiça fiscal, antes houve a intenção de aumentar a receita fiscal. Isto mesmo foi lembrado e reconhecido pelo Senhor Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, que lembrou que o Orçamento de Estado para 2016 previa a aproximação dos critérios da habitação para os critérios do comércio e serviços.

Se assim não fosse, seriam completamente transparentes os critérios que levam a Autoridade Tributária a aplicar um valor em detrimento de outro.

Esta valorização é completamente arbitrária e fica ao critério de um suposto bom senso do perito tributário que analise cada situação apresentada. Pode até ocorrer que num mesmo prédio existam valores diferentes para o parâmetro, se forem analisados por peritos diferentes!

Não é do conhecimento público que a Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), que apoia a Autoridade Tributária nesta matéria, tenha apresentado os critérios que levam à atribuição do parâmetro “Localização e operacionalidade relativa”.

Se não existe transparência, como é que pode existir justiça?”

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.