Este tema tem sido recorrente neste blogue.

Volto novamente a ele por dois motivos:

-porque sabemos que os custos de construção têm tido, nos últimos anos, aumentos substanciais;

-porque os custos de construção, a bem ou a mal, têm um impacto decisivo no valor das indemnizações por utilidade pública.

No Código das Expropriações é utilizado o custo da construção por m2 de área útil.

Como é que os peritos das entidades expropriantes e alguns peritos da Lista Oficial do Ministério da Justiça encontram o custo da construção por m2 de área útil? A partir dos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada, ou seja, de um Decreto-Lei que já foi revogado em 2014 (Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de dezembro).

Dado que a legislação foi revogada, o perito avaliador de imóveis das entidades expropriantes e alguns peritos da Lista Oficial do Ministério da Justiça atualizam o último valor conhecido (801,06 €/m2 área útil, para a cidade do Porto) pelo índice de preços no consumidor. Este valor, atualizado para 2021, será de 842,2 €/m2 de área útil.

Salvo melhor opinião, na prática quererá dizer que o custo da construção será de 758,18 €/m2 de área bruta de construção (nestes custos estão incluídos custos de projetos e taxas camarárias).

Nos primeiros meses deste ano, a Confidencial Imobiliário, em parceria com a Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, lançou o Sistema de Indicadores de Custos da Construção. Quer uma quer outra entidade é insuspeita no que toca a imparcialidade e à qualidade dos seus trabalhos.

Tive a curiosidade de espreitar qual o valor do custo de construção, sem IVA, para o concelho do Porto, e a média dos custos de construção é de 1.237€/m2 de área bruta de construção.

O custo da construção que tem sido considerado no Código das Expropriações é quase 40% abaixo do valor do custo da construção no mercado imobiliário

O tema dos custos de construção nos processos expropriativos merece ser seriamente discutido.

Ou não será melhor fazer uma nova legislação do Código das Expropriações?

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.