A avaliação imobiliária de ativos para desenvolvimento é sempre a avaliação de imóveis preferida de qualquer perito avaliador.

Podemos considerar ativos para desenvolvimento, por exemplo, terrenos ou edifícios que necessitam de uma reconversão para alcançar a sua máxima e melhor utilização.

O conceito de máxima e melhor utilização pode ser analisado nos nossos artigos:

Máxima e melhor utilização;

Um edifício pode valer 0 (zero)?

A máxima e melhor utilização do ativo é aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo.

João Fonseca | Perito Avaliador | Avaliação de propriedades de desenvolvimento

Em termos de avaliação, existem duas abordagens que são aconselhadas quando pretendemos estimar o valor de propriedades de desenvolvimento: a abordagem de mercado, utilizando o método comparativo ou a abordagem de rendimento, utilizando o método residual. Usualmente, este último método envolve a utilização de fluxos de caixa descontados, mais conhecidos na gíria da avaliação imobiliária como “DCF”.

O método residual é utilizado porque indica o valor residual após dedução de todos os custos conhecidos ou antecipados necessários para completar o desenvolvimento, após consideração dos riscos associados à conclusão do projeto.

O valor residual é muito sensível a mudanças relativamente pequenas nos fluxos de caixa previstos e o perito avaliador de imóveis deve fornecer análises de sensibilidade separadas para cada fator significativo.

É necessário ter cuidado na utilização deste método devido à sensibilidade do resultado às mudanças em muitas das entradas, que podem não ser precisamente conhecidas na data de avaliação. O uso de pressupostos deve então ser equacionado.