Novamente com a ajuda do Daniel Silva (O Daniel Silva é Analista de Riscos Industriais na Crédito Agrícola Seguros e Perito Avaliador de Imóveis) pensamos esclarecer definitivamente a questão da estimativa do valor para seguro:

“Começando por agradecer o convite para escrever no presente Blog acerca do valor para efeitos de seguro, transmito que o conteúdo é única e exclusivamente da minha responsabilidade e que reflete apenas e só a minha opinião sem qualquer influência da Empresa onde trabalho ou de outra Entidade.

O valor do capital seguro para edifícios no âmbito de contratos de seguro nos ramos patrimoniais é da responsabilidade do Tomador do Seguro e deve corresponder ao custo de mercado da respetiva reconstrução, tendo em conta o tipo de construção ou outros fatores que possam influenciar esse custo. Portanto, esta verba é o montante pelo qual seria possível reconstruir um imóvel em função das suas características arquitetónicas, técnicas e funcionais com recurso a materiais, a mão-e-obra e a soluções construtivas disponíveis na data da ocorrência de sinistro de perda total.

João Fonseca | Avaliação imobiliária

No passado recente, as Seguradoras, na ausência de elementos mais concretos, fixavam os preços de reconstrução de habitação por metro quadrado com base na Portaria anualmente publicada ao abrigo do Decreto-Lei n.º 329-A/2000 de 22 de dezembro. No entanto, a aprovação da Lei n.º 80/2014 de 19 de dezembro veio eliminar novas Portarias, pelo que deixou de existir este referencial. É importante referir que esta orientação distinguia a verba de forma cega em função de três zonas (I, II e III). Neste sentido, passando ao absurdo e dando como exemplo duas moradias geminadas que só diferem ao nível das casas de banho, isto é, uma com paredes simplesmente rebocadas e pintadas e a outra com paredes revestidas a mármores nobres, a aplicação da metodologia anteriormente transmitida resultaria no mesmo capital seguro, o que naturalmente não corresponderia à realidade.

Por este motivo, sempre que possível, deve-se recorrer a Relatório de Avaliação Imobiliária, a Orçamento de Obra e a outra documentação técnica relevante para estimativa do capital seguro. No entanto, na ausência dos elementos anteriormente referidos, e como não existe um referencial de base mais credível, atualmente a maioria das seguradoras está a usar os valores divulgados pela APAE (Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia) em 2015 para o ano de 2016 (Zona I – 799,86 €/m2; Zona II – 699,19 €/m2; Zona III – 633,45 €/m2). No entanto, com a evolução natural do mercado da construção civil estes valores unitários estão desfasados dos praticados nos dias de hoje.

Por outro lado, tendo em conta o Clausulado das Seguradoras, a exigência dos Resseguradores e o fato de os Tomadores efetuarem as reparações em imóveis com materiais novos e mão-de-obra qualificada, o capital seguro deve ser calculado através do Custo de Substituição a Novo, não incluindo terrenos, depreciações, encargos financeiros, margem de lucro e afins. Portanto, como custos indiretos do Método do Custo do Relatório de Avaliação Imobiliária só devem ser considerados os que são essenciais para que seja possível edificar novamente o edifício, como é o caso dos projetos das especialidades e das taxas camarárias. Pese embora esta situação, verifica-se que circulam Relatórios de Avaliação Imobiliária com o Valor para Efeitos de Seguro calculados de forma incorreta.

Em termos práticos, se estimarmos o capital seguro com base no Valor de Reconstrução em Novo Depreciado, em caso de sinistro a apólice fica em infra-seguro, isto é, não tem capital suficiente para reconstruir o imóvel porque o Segurado não encontra nenhum empreiteiro disposto a reconstruir o imóvel com recurso a materiais usados e em mau estado, a custos de mão-de-obra depreciados e a tecnologias construtivas não apropriadas e de qualidade questionável.  Portanto, a meu ver, para efeitos de seguro, não faz sentido aplicar a depreciação por Ross-Heidecke, nem através de outras metodologias.”

Obrigado Daniel Silva!