Há algumas semanas escrevemos sobre o valor para seguro.
O artigo foi publicado em redes sociais diversas, com comentários muitos interessantes e até divergentes da opinião formulada pelo autor, o que é muito salutar!

Um dos comentários que nos chamou a atenção foi o do Daniel Silva, que aqui replicamos com a sua autorização.

Daniel Silva é Analista de Riscos Industriais na Crédito Agrícola Seguros e Perito Avaliador de Imóveis.

“Este meu comentário é única e exclusivamente da minha responsabilidade e reflete apenas e só a minha opinião sem qualquer influência da Empresa onde trabalho ou de outra Entidade.

É verdade que a determinação e a fixação do Capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros não é fácil. No passado recente as Seguradoras fixavam os preços de construção de habitação por metro quadrado com base na Portaria até esta ser descontinuada. O que fazia sentido era usar esta metodologia quando não existiam dados concretos do risco, como é o caso de Orçamentos de Empreitada e de Relatórios de Avaliação Imobiliária com recurso ao Método do Custo.

Apesar de não fazer sentido o país estar dividido em três zonas naquela altura, era o único elemento “legal” que as Seguradoras tinham para se defenderem caso fossem a tribunal na existência de outros elementos mais concretos. Esta metodologia, por exemplo, valorizava de igual modo duas moradias geminadas com acabamentos e materiais distintos, isto é, tanto fazia a habitação ter acabamentos nobres e de luxo como ser de acabamentos humildes e baratos.

Tendo em conta o Clausulado das Seguradoras, a exigência dos Resseguradores e o fato de os Segurados efetuarem as reparações com materiais novos e mão-de-obra qualificada, o Capital seguro em Edifício deve ser calculado através do Custo de Substituição a Novo.

Efetivamente, os terrenos não devem ser avaliados por não serem seguráveis. Por outro lado, não se deve considerar qualquer tipo de depreciação – nem sequer a física – devido ao motivo de as Seguradoras indemnizarem com base na reconstrução do imóvel com materiais novos, tecnologias recentes e mão de obra qualificada. Como custos indiretos só devem ser considerados os que são obrigatórios para que seja possível edificar o imóvel, como é o caso dos projetos e das taxas camarárias. Naturalmente que o termo técnico mais correto não é determinar, mas sim estimar.

Em termos práticos, se estimarmos o capital seguro com base no valor de reconstrução em novo depreciado, em caso de sinistro de perda total o Segurado estará em infra-seguro porque não existirá nenhum empreiteiro que consiga reconstruir o imóvel (com recurso a materiais e tecnologias recentes) pela verba segura por estar abaixo do valor em risco, logo será aplicada a regra proporcional.

Portanto, a meu ver, para efeitos de seguro, não faz sentido aplicar a depreciação por Ross-Heidecke nem através de outras metodologias, como é o caso do Método da Parábola de Kuentzle.”

Obrigado, Daniel, pelo teu esclarecimento!