A atualização e a capitalização são dois dos mais importantes conceitos da área económica utilizados na avaliação de imóveis. São também conceitos um pouco incompreendidos e que pretendemos ajudar a esclarecer, de uma forma muito ligeira, com exemplos práticos. 
A atualização é um processo muito importante, pois permite comparar valores atuais e valores futuros. 

Como funciona? 

Suponhamos que vamos fazer um investimento de 10.000€ num depósito bancário com uma taxa de juro anual de 3% (sonhar é fácil!) e que o banco vai capitalizando os juros devidos na mesma conta, anualmente, durante cinco anos. Isto significa que no final de cada ano o banco nos dá os juros referentes a esse ano juntando-os ao montante inicial, de tal forma que o cálculo dos juros para o ano seguinte se faz com base no montante inicial mais os juros entretanto vencidos. 
Tentando realizar os cálculos ano a ano: 

No final do primeiro ano, ganhamos 3% sobre o investimento de 10.000€, ou seja, 300€ (10.000€ × 0,03 = 300€). O investimento total que passa para o ano seguinte é de 10.300€ (10.000 € + 300 € = 10.300 €) 

No final do segundo ano receberemos 3% sobre 10.300 €, ou seja 309 €. O cálculo é efetuado multiplicando 10.300€ por 0,03 que é o mesmo que 3%. O investimento total que passa para o ano seguinte é de 10.000€ + 300€ +309 € = 10.609 €. 

João Fonseca | Atualização e capitalização | Avaliação de imóveis

(para o leitor menos familiarizado, como treino, fica o desafio de chegar ao quinto ano!) 

No final do quinto ano receberemos 3% sobre 11.255 €, ou seja 338 €. Como calculamos? Multiplicando 11.255 € × 0,03 = 338 €. O nosso investimento de 10.000€, no final do quinto ano, transforma-se em 11.593 €. 

Podemos calcular o valor futuro de qualquer investimento desta forma. Mas em vez de o fazermos ano a ano, há formas mais práticas de efetuar os cálculos necessários. Por exemplo através da expressão: 

Valor futuro = Valor atual x (1 + taxa de juro de cada período) ^ número de períodos

(^ é o sinal de potência)

Portanto, para o caso do nosso problema teríamos:

Valor futuro = 10.000 x (1 + 0,03) ^5 = 11.593 €

Chamamos a isto capitalização de juros!

A expressão acima apresentada também funciona ao contrário. Dado um qualquer valor futuro podemos calcular o valor atual:

Valor atual = Valor futuro / (1 + taxa de juro de cada período) ^ número de períodos

Se à anterior operação chamámos de capitalização, a esta operação chamamos atualização

Para simplificar as contas, vamos supor que alguém nos vai oferecer 11.593 € dentro de cinco anos. Se a nossa taxa de atualização for de 3%, qual o valor atual? 

Valor atual = 11.593€ / (1 + 0,03) ^5 =10.000€ 

Significa que é indiferente ter 10.000€ hoje ou 11.593€ dentro de 5 anos! 

Para já só escrevemos sobre economia. E como transportamos estes conceitos para a avaliação de imóveis? 

Por exemplo, quando fazemos um investimento imobiliário queremos ter rendas e valorização de capital. Se o meu imóvel vale hoje 100.000€ quanto valerá daqui a 10 anos, se se valorizar 1% ao ano? Esta é uma das formas de estimarmos o valor terminal (valor residual) de um imóvel. 
Se durante os 10 anos deste investimento receber rendas anuais, qual o valor atual dessas rendas?